Sube índice de comienzo de ejecuciones hipotecarias en el sur de Florida


Los huracanes han perdonado a la Florida en lo que va de este verano. Pero otro tipo de tormenta ya ha afectado al estado.

Un nuevo estudio de Attom Data Solutions muestra que el sur de la Florida tuvo uno de los mayores índices de inicios de procedimientos de ejecución hipotecaria en Estados Unidos en julio, en comparación con el mismo período del año pasado. El informe, que sigue la pista a la presentación de procedimientos de ejecución hipotecaria ante gobiernos condales sobre viviendas unifamiliares y apartamentos, muestra que una de cada 1,180 unidades habitacionales en la Florida equivalente a un aumento de 35 por ciento año sobre año, estaba sujeta a una advertencia llamada lis pendens, una notificación por escrito de que se ha presentado una demanda sobre una propiedad inmobiliaria, debido a pagos tardíos.

Solamente otros tres estados —Nueva Jersey, Delaware y Maryland— tuvieron un mayor índice de inicio de ejecuciones hipotecarias.

Las razones del aumento son diferentes según el mercado, pero el alza no es el comienzo de una repetición de la crisis financiera del 2008.

El índice de ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos bajó a 0.5 por ciento, según CoreLogic, el más bajo desde el 2006.

Pero a nivel metropolitano, el estudio de Attom indica que la cifra de inicios de ejecuciones hipotecarias en Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach se disparó 29 por ciento en julio el tercer mes consecutivo de alzas anuales (la cifra fue de 4 por ciento en mayo y 35 por ciento en junio).

El sur de la Florida fue una de las regiones en la lista de 10 mayores áreas metropolitanas cubiertas por el estudio, clasificadas por población, para determinar la presión de las ejecuciones hipotecarias este verano. Los Ángeles y Houston fueron las otras dos.

Daren Blomquist, vicepresidente y analista de Attom, dijo que los altibajos en el inicio de las ejecuciones hipotecarias son algo normal. Agregó que la fuerte temporada de huracanes del año pasado, que afectó a 4.8 millones de propiedades hipotecadas, pudiera haber contribuido al aumento. (Según CNN Money, los préstamos en mora más de 30 días o más aumentaron 48 por ciento en zonas afectadas por el huracán Irma y 67 por ciento en zonas afectadas por el huracán Harvey). Algunos bancos y otros prestamistas ofrecieron prórrogas hipotecarias, lo que significa la interrupción de los pagos incluso hasta mayo.

Pero Blomquist dijo que el alza en otros mercados de vivienda de referencia en Estados Unidos, como Austin, Fort Wayne y San Diego, sugiere que el aumento pudiera tener implicaciones más profundas.

‘La punta de la lanza’

“Las ejecuciones hipotecarias son la punta de la lanza de problemas que comienzan a afianzarse en el mercado de la vivienda”, dijo. “Esas alzas pudieran resultar en más viviendas cuyo valor de mercado es menor que lo que deben en sus hipotecas, porque cuando este tipo de viviendas entra al mercado, pueden arrastrar hacia abajo el valor general de las propiedades”.

Según el informe del segundo trimestre del 2018 de Attom, una de cada 10 viviendas en Estados Unidos —equivalente al 10.1 por ciento de todas las propiedades con hipoteca— valen mucho menos de lo que se debe en la hipoteca, algo que se define como propiedades cuyo valor de mercado es 25 por ciento menor que el saldo del préstamo. Eso es una mejora radical en comparación con el segundo trimestre del 2012, cuando 29 por ciento de todas las viviendas en Estados Unidos —y 46 por ciento en la Florida— estaban en esa situación.

Sin embargo, el aumento gradual en el inicio de las ejecuciones hipotecarias en mercados como Miami-Dade, donde la desigualdad en el ingreso y el estancamiento de los salarios siguen empeorando, es una señal preocupante.

El Dr. Ned Murray, director adjunto del Centro Metropolitano de la Universidad Internacional de la Florida dijo que aunque todavía no están disponibles las cifras exactas, sus estudios confirman que la actividad de inicio de ejecuciones hipotecarias en el sur de la Florida ha aumentado significativamente. Los vecindarios más afectados son Homestead, Opa-locka, la Ciudad de Miami, Hollywood y Pompano Beach, todos de clase trabajadora.

“Es una tendencia preocupante, especialmente cuando se ve que las peores consecuencias afectan comunidades de menos recursos”, dijo. “Estas son las viviendas más viejas y de menos valor”, agregó.

Irónicamente, Murray dijo que una posible causa del aumento en los trámites de ejecución hipotecaria en vecindarios más modestos pudiera ser el aumento del valor de los inmuebles.

“Como los valores han aumentado continuamente en los últimos cinco o seis años, algunos propietarios tomaron segundas hipotecas o préstamos sobre el valor de sus viviendas”, dijo Murray. “Pero los salarios no han crecido y costos relacionados con la vivienda, como el seguro, siguen aumentando”.

Los analistas advierten que esta nueva ola de inicio de ejecuciones hipotecarias pudiera afectar incluso a las viviendas de mayor precio, como el exceso de inventario de apartamentos caros en la zona del downtown de Miami.

“La situación de los condominios está comenzando a parecerse a la de antes de la recesión en términos de bajas de precio en Miami”, dijo Michael Sichenzia, presidente de la firma asesora Global Advisors, de Deerfield Beach. “Los precios han bajado considerablemente al tiempo que la oferta de apartamentos sigue aumentando, y todavía hay un montón de unidades que no han llegado al mercado. Creo que los próximos dos años no pintan bien para los precios en general en Miami. El mercado se está sobrecalentando otra vez y estamos viendo el comienzo de otro período de enfriamiento”.




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