Estudio: el valor de la vivienda en Miami ha empezado a bajar


Costo de la vivienda obliga a los miamenses a tener más de un trabajo

Sobrevivir en Miami, una de las ciudades con los precios más altos del alquiler, no es fácil. Alguien con el salario mínimo de $8.25 por hora debería tener tres trabajos a tiempo completo para pagar un apartamento de dos habitaciones en la ciudad.



Sobrevivir en Miami, una de las ciudades con los precios más altos del alquiler, no es fácil. Alguien con el salario mínimo de $8.25 por hora debería tener tres trabajos a tiempo completo para pagar un apartamento de dos habitaciones en la ciudad.







El precio de las viviendas en el sur de la Florida parece estar a punto de comenzar a bajar.

Un nuevo informe de la firma de bienes raíces Zillow muestra que el valor de la vivienda bajó en 32 de los 35 mayores mercados de Estados Unidos en abril, incluida la zona de Miami-Fort Lauderdale, aunque los precios de venta siguieron aumentando.

Aunque las fluctuaciones son demasiado pequeñas para identificar un cambio significativo, son señales de que el aumento desbocado de los precios que ha convertido el sur de la Florida en un mercado demasiado caro para los que viven aquí pudiera estar enfriándose finalmente.

Según la información de la firma Zillow, el valor de la vivienda bajó 0.1% en marzo en comparación con el mes anterior, y 0.5% en abril. La baja es la primera vez que el valor de la vivienda en Miami se ha reducido en comparación con el mes anterior desde diciembre de 2011.

La información de Zillow también muestra que el valor de la vivienda en Miami bajó 0.3% trimestralmente, la primera vez desde enero de 2012.

El informe de Zillow confirma la conclusión del reporte de Índice de Precios de la Vivienda de marzo de 2019, de la firma de análisis de datos CoreLogic, que incluyó a Miami en su lista de ciudades con un inventario de viviendas sobrevaluadas. El análisis define un mercado sobrevaluado como uno en que los precios de las viviendas están al menos 10% por encima de un nivel sostenible a largo plazo.

El estudio de CoreLogic, que usa un índice de precios para seguir la pista a la venta y reventa de propiedades existentes, muestra que los precios de la vivienda en Miami-Dade aumentaron 3.4% año sobre año en marzo de 2019, una baja en comparación con 5.2% año sobre año en marzo de 2018. Ese es el aumento menor de los precios locales desde 2012.

“Algunos de nuestros mercados más grandes, costosos y donde hay escasez de viviendas a la venta, como Miami, San Francisco, Seattle y Denver, han comenzado a mostrar señales de un enfriamiento”, dijo Ralph McLaughlin, economista jefe adjunto de CoreLogic.

“Hemos notado esta inflexión en el mercado durante seis o siete meses. Los precios solamente pueden superar a los ingresos cierto tiempo, después no hay compradores con fondos suficientes”.

Skylar Olsen, directora de investigaciones económicas de Zillow, dijo que el valor medio de la vivienda se determina tomando en cuenta todas las propiedades en una ciudad, no solamente las que están a la venta.

“Si se mira la cantidad de viviendas a la venta en Miami, el inventario está aumentando, pero las ventas no, porque el valor de la vivienda aumentó demasiado rápido a un ritmo insostenible”, dijo Olsen. “Ese aumento dificulta a los compradores tener el dinero suficiente para el pago inicial”.

El valor de la vivienda no tiene una relación directa con el precio de venta. Según la Asociación de Realtors de Miami, el precio medio de las viviendas unifamiliares en Miami-Dade aumentó a $350,000 en el primer trimestre de 2019, un alza de 3.9% sobre el mismo período del año pasado.

El precio medio de los condominios ya construidos aumentó 4.3% año sobre año, de $230,000 a $240,000.

Los precios medios han aumentado durante 29 trimestres consecutivos, según la Asociación.

En Broward, el precio medio de venta de las viviendas unifamiliares en el primer trimestre de 2019 aumentó a $355,000, un alza de 2.9% año sobre año. El precio medio de venta de los condominios fue de $165,000, un alza de 3.1%.

Según Olsen, la baja del valor de la vivienda es una señal de que los precios también seguirán el mismo camino, al menos ligeramente.

“Esperamos que el valor de la vivienda en Miami regrese con el tiempo a un crecimiento positivo, pero es posible que siga bajando hasta finales de 2019”, dijo Olsen.

Cuando el valor de la vivienda baja, los que venden sus propiedades tienen que reducir el precio de venta, y esto no ocurre solamente en el caso del mercado de condominios de lujo. Según información de Zillow, 16.4% de las viviendas unifamiliares y condominios a la venta en Miami-Fort Lauderdale redujeron el precio inicial de venta en abril de 2019. Esa cifra es mayor que el promedio nacional de 14.8%.

El porcentaje de viviendas a la venta con precio reducido en Miami ha aumentado uniformemente desde enero de 2013, cuando era de 6.3%, según información de Zillow.

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Esta casa de cuatro habitaciones y tres baños en 11930 SW 172 Street está a la venta por $320,000.

Marvin Arrieta, corredor de Century 21, dijo que recibió siete ofertas de compradores la primera semana después que puso a la venta una casa de cuatro habitaciones y tres baños en 11930 SW 172 Street, en un lote de esquina en South Miami Heights, cerca del zoológico, por $330,000.

Pero Arrieta dijo que el vendedor tuvo que reducir el precio a $320,000 porque los bancos se negaron a financiar a los compradores, muchos de los cuales estaban usando préstamos FHA.

“A todos los compradores le encantó la casa y cumplían los requisitos de préstamos, pero los bancos fueron duros con la valoración”, dijo Arrieta. “Les preocupaba el valor de la vivienda, aunque es poco común encontrar una casa unifamiliar cerca de Kendall a este precio. Normalmente, el precio es de $400,000 o mayor”.

Según el informe de Zillow, los que quieren comprar una vivienda en Miami y Fort Lauderdale y no pueden hacerlo porque los precios son muy elevados, tienen que alquilar una vivienda. El precio medio de un apartamento de alquiler de una habitación en abril de 2019 fue $1,928, un alza de 3.3% en comparación con el mismo período del año anterior. La cantidad de viviendas de alquiler disponibles también aumentó en 3.8%.



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